Uitnodigingsplanologie in Boxtel

Gemeente bepaalt de richting, marktpartijen de invulling en de uitvoering

De term ‘uitnodigingsplanologie’ maakt een opmars in de wereld van de ruimtelijke ordening. Zo ook in Boxtel, waar we aan de gebiedsontwikkeling Heem van Selis werken. De gemeente stelt zich hier uitnodigend en faciliterend op richting de marktpartijen. Wethouder Peter van de Wiel van de gemeente Boxtel en regiomanager Gerard Klomp van Van Wanrooij leggen uit hoe dat in de praktijk werkt.

Bij de noordentree van Boxtel, tussen de Bosscheweg, de A2 en het Dommeldal komt de nieuwe wijk ‘Heem van Selis’. Op deze locatie ontwikkelt Van Wanrooij Projectontwikkeling in samenwerking met de gemeente Boxtel ca. 465 nieuwbouwwoningen.

Over Heem van Selis

Waarom deze gebiedsontwikkeling?
Peter: “Heem van Selis is een belangrijk project voor Boxtel, omdat we te maken hebben met een flinke woningbouwopgave. Na transformeren en inbreiden is de tijd nu aangebroken om Boxtel aan de noordzijde uit te gaan breiden. Er moet stevig gebouwd worden om de doelstellingen te kunnen behalen.”

Wat zijn de uitdagingen van deze locatie?
Peter: “In het verleden zijn er al diverse plannen gemaakt om dit gebied te gaan ontwikkelen, maar dat is steeds niet gelukt vanwege de uitdagingen met de A2, de agrarische bedrijven, de Dommel, de ontsluiting van het gebied, de lokale flora en fauna en de unieke cultuurhistorie van het gebied. Het is geen maagdelijk stuk weiland waar je zo even kunt gaan bouwen.”

Waarom gaat het nu wel lukken?
Peter: “Met de ervaring van nu weten we dat we dit gebied integraal moeten aanpakken. Met deelprojecten komen we hier niet tot een goede ontwikkeling. We hebben het vertrouwen dat het met deze ontwikkelcombinatie op een organische manier wel gaat lukken. We willen er samen een mooi project van maken.”

En ook gelijk gasloos?
Gerard: “We maken het gebied toekomstbestendig. Nog voordat het verplicht werd hebben we hier tegen elkaar gezegd: geen gasaansluiting meer. Wij zijn daar gelijk vanaf het begin in meegegaan en hebben naar oplossingen gezocht zoals individuele opwekking op basis van bodemwarmte.”

Maar duurzaamheid gaat toch verder dan alleen energie?
Gerard: “Absoluut. Het is meer dan installatie en isolatie. Het gaat ook om de leefbaarheid. Dat doen we door klimaatadaptatie, gezonde verstedelijking, circulair denken en ontmoeting te integreren in het gebied. Denk daarbij aan groene zones in het plan, oplossingen voor regenwater, de aansluiting op de bestaande omgeving en een volledig gedifferentieerd woningaanbod met sociale huur en koopwoningen voor starters, gezinnen en ouderen.”

Peter: “Dit is de gemeente van de Kleine Aarde. Wij voelen de verplichting om voorloper te blijven op het gebied van duurzaamheid. Van energieneutraal bouwen tot leefbaarheid. Het zit in het DNA van Boxtel. We hebben Van Wanrooij uitgedaagd om dat in het plan terug te laten komen.”

“Wij willen alleen zaken doen met partijen die duurzaamheid ook serieus nemen”

Peter van de Wiel, Wethouder van de Gemeente Boxtel

Het project wordt ontwikkeld op basis van uitnodigingsplanologie. Wat houdt dat in?
Gerard: “Kort gezegd: het vertrouwen van deze gemeente in de marktpartijen om de gewenste kwaliteit gerealiseerd te krijgen. De gemeente heeft een woningbouwopgave en wij zijn binnen deze kaders met plannen gekomen om deze opgave in te vullen. Uitnodigingsplanologie leidt tot een blijvende inspanning om samen initiatieven tot stand te brengen, waarbij de gemeente de regie houdt over de uitvoering door derden. Dat is een arbeidsintensief proces waar de gemeente goed op inspeelt.”

“We dagen elkaar continu uit. Dat helpt in de snelheid van het proces”

Peter van de Wiel, Wethouder van de Gemeente Boxtel

En hoe wordt dat georganiseerd vanuit de gemeente?
Peter: “Het is best spannend om zo’n grote ontwikkeling bij marktpartijen neer te leggen. Maar door de eerdere pogingen weten we goed wat we willen. Met de gemaakte afspraken en het bestuurlijk draagvlak is die spanning er niet meer. Waar normaal gesproken één iemand binnen de gemeente een project leidt, hebben we nu een ervaren team gevormd om de ontwikkelcombinatie zo goed mogelijk te faciliteren tijdens de ontwikkeling.”

Waar faciliteert de gemeente bijvoorbeeld in?
Peter: “We trekken bijvoorbeeld samen op richting Rijkswaterstaat, omdat we gedeelde belangen hebben. Niet alleen de gemeente, maar ook de ontwikkelcombinatie moet iets met de geluidsmaatregelen rond de A2. Hetzelfde geldt voor de flora en fauna. Met Stichting Das&Boom kijken we bijvoorbeeld hoe we een dassenfamilie in zijn oorspronkelijke habitat kunnen houden. Wij faciliteren het, maar we zitten wel samen aan tafel voor de beste oplossing.”

“Dit is geen maagdelijk stuk weiland waar je zomaar even kunt gaan bouwen”

Gerard Klomp, Regiomanager bij Van Wanrooij

Hoe houden jullie de vaart in het ontwikkelproces?
Peter: “We hebben een stevige stuurgroep neergezet met de burgemeester, wethouder en directieleden van de ontwikkelcombinatie. We komen zeer regelmatig bij elkaar en dat is goed voor de slagvaardigheid en het vertrouwen. Daar hoort ook bij dat we elkaar continu uitdagen. Dat helpt in de snelheid van het proces.”

www.heemvanselis.nl