Geen Coudwater vrees

Op steenworp afstand van Geffen ligt Landgoed Coudewater in Rosmalen. Het 87 hectare grote landgoed kent een rijke historie en werd de laatste 150 jaar gebruikt door GGZ Oost Brabant. Nu, bijna 600 jaar na de stichting van het klooster, krijgt het landgoed een nieuwe invulling met wonen en werken. Een locatie herontwikkelen met zoveel historie deed Van Wanrooij nog niet eerder, maar van koudwatervrees is allerminst sprake bij Hans Hartman en Frank Schoenmakers.

‘ De historie is een cadeau voor het plan’

Hans

Waarom is deze locatie zo bijzonder?
“Heb je even?”, grapt Hans. “Deze plek ademt historie. De oude panden en alleen al de 225 monumentale bomen geven een ongekende allure aan dit gebied. Er is bos, rust en ruimte. Ik loop hier nu al een tijdje rond, maar steeds hoor ik nieuwe verhalen over Coudewater. De betrokkenheid is enorm. Een leuk voorbeeld is het oude tramstation langs de vroegere stoomtrambaan tussen Den Bosch - Helmond - Oss. Dit station is later omgebouwd tot eetcafé en nu woont er al meer dan 30 jaar een oud-hoofd van de technische dienst van GGZ. We doen nog wel eens een beroep op hem, want hij weet vaak nog hoe al die gebouwen vroeger met installaties aan elkaar zijn geknoopt.”

Maar ook de klok van Koninklijke Eijsbouts op het monumentale pand Mariënwater is bijzonder. “Oud-medewerker Wil van Gaal is er zo mee begaan dat hij iedere week de 500 jaar oude klok komt opwinden. Dat is specialistisch werk en dat kan alleen hij. Dat vind ik geweldig. En zo zit dit
landgoed vol met bijzondere verhalen. Ik kan er inmiddels al een boek over schrijven.”

Beheren jullie nu al het landgoed?
“Dat klopt. Alle gebouwen en het onderhoud van de openbare ruimte van 30 hectare landgoed vallen onder ons beheer sinds de aankoop in 2019. We hebben alle lusten en lasten gekregen. De kantoorlocaties worden verhuurd en er is nog één zorginstelling actief met 27 cliënten. Momenteel worden een groot aantal naoorlogse gebouwen gesloopt. Een flink deel van het landgoed wordt door de golfclub gehuurd van GGZ.”

Wat zijn jullie van plan met het landgoed?
“We staan na 600 jaar aan de vooravond van de derde grote transitie van het landgoed. Komende jaren worden hier heel zorgvuldig 400 nieuwe woningen gebouwd. We hebben gekeken welke kwaliteiten het landgoed de afgelopen eeuwen heeft gehad. De stedenbouwkundige opzet van rond het jaar 1800 vonden we het meest interessant met een Engelse stedenbouwkundige landschapsstijl. Die stijl kenmerkt zich door ogenschijnlijk willekeurige verstrooide bebouwing in een groot landgoed. De gebouwen zijn zo doordacht gepositioneerd dat je iedere keer weer iets nieuws tegenkomt tijdens een wandeling. Kronkelende paadjes, grote bomen en bruggen over het water creëren doorkijkjes en spannende aanzichten. Die stijl zit ook verwerkt in ons plan.”

 

‘ Historie en nieuwbouw komen samen’

Frank

Hoe werden de plannen voor woningbouw ontvangen?
“Er zijn al veel plannen geweest voor het landgoed; van zorginstelling tot asielzoekerscentrum en woningbouwlocatie. Iedereen uit de omgeving kent het landgoed en vindt er wat van. Ons plan werd goed ontvangen, maar de ontwikkeling is nog prematuur. Mensen geven nu al aan dat ze hier graag willen wonen. Er zijn ook veel betrokken mensen die waakzaam zijn. Buurtbewoners, natuurorganisaties en klimaatwerkgroepen willen bijvoorbeeld graag betrokken zijn bij de plannen. Daarom zijn we een participatieproces gestart van vier maanden. Iedereen kan zijn wensen en ideeën met ons bespreken. Met deze transparante aanpak durven we de gevoeligheid op te zoeken en maken we gebruik van de lokale kennis.”

Een landgoed met historie en veel belangen. Dat klinkt als een risicovol project.
“Dat is het ook. Maar de risico’s zijn wat ons betreft beheersbaar”, zegt Frank. “Het project is uniek vanuit zijn monumentale setting, maar past goed bij het type gebiedsontwikkelingen waar we ons als bedrijf mee profileren. Ingewikkelde processen beheersen is onze expertise geworden. Ons plan ‘Land van Coudewater’ hebben we zelfstandig gewonnen. Daarna heeft een andere ontwikkelaar de samenwerking met ons opgezocht. Zij vonden onze opzet zo goed dat ze risicodragend wilden participeren. In het kader van risicospreiding was het aantrekkelijk om het plan gezamenlijk verder uit te werken. Wij leiden de gebiedsontwikkeling en op de bouwkavels gaan we beiden woningbouw ontwikkelen.”

 

'We hebben affiniteit met de locatie'

Hans en Frank

Historie en nieuwbouw, hoe gaat dat samen op een landgoed?
“Van Wanrooij heeft de ambitie om de nieuwe appartementengebouwen de monumenten van de toekomst te laten zijn. We kregen bijvoorbeeld kritiek dat de appartementen zo goed zichtbaar zijn in het landgoed. Maar wij gaan daar bijzondere gebouwen van maken die je juist wílt zien. Passend bij de Engelse stijl die we voor ogen hebben.”

Waarom past deze ontwikkeling goed bij Van Wanrooij?
“Omdat we hier een plan hebben gemaakt met voornamelijk lokale partijen die óók affiniteit hebben met de locatie”, vertelt Frank. “We zijn samen verliefd geworden op de locatie, die nagenoeg in onze achtertuin ligt. Zo’n lokale en langjarige samenwerking is typisch Van Wanrooij en dat wordt gewaardeerd door de gemeente en de GGZ. Zij willen de locatie goed achterlaten en voor de gemeente is dit een belangrijke woningbouwlocatie. We kunnen hier doen waar we goed in zijn: woningbouw en een gebiedsontwikkeling met een eigen grondexploitatie. Het is een hele eer om met deze transformatie een volgend hoofdstuk aan Coudewater toe te voegen. Een hoofdstuk waar hopelijk over tientallen jaren nog met veel bewondering op wordt teruggekeken.”

5x Land van Coudwater

1. Er komen 400 nieuwe grondgebonden woningen en appartementen. Circa 100 woningen zijn bestemd voor de sociale huur.
2. VOF Land van Coudewater (Van Wanrooij en BPD) is eigenaar van en 30 hectare groot gebied.
3. 225 monumentale bomen en de historische gebouwen blijven behouden waaronder 9 (Rijks)monumenten. Bij de golfbaan komen twee nieuwe woonerven.
4. In vergelijking met nu zijn er straks minder vierkante meters bebouwd en komen er nog meer bomen bij.
5. Een uniek en open communicatieproces met alle belanghebbenden zorgt voor integratie met ideeën die in de buurt leven.