De Geiserhof in Zeist: Participatie in optima forma

Hoe krijg je omwonenden mee bij de herontwikkeling van een binnenstedelijke locatie in hun achtertuin? Door ze van begin tot eind actief te betrekken én ook te laten kiezen. Klinkt ingewikkeld, maar een goed participatieproces heeft veel voordelen. Samen met gemeente Zeist en R.K. Woningbouwvereniging Zeist delen we 9 succesfactoren.

9 succesfactoren

1 Betrek omwonenden (maar dan écht)
Een participatieproces gaat verder dan een informatieavond organiseren. Fons: “Het betekent dat omwonenden echt een stem krijgen in het bepalen van de uitgangspunten, betrokken zijn bij het hele proces en uiteindelijk ook daadwerkelijk iets mogen kiezen. Dat levert waardevolle inzichten op uit de lokale samenleving. Koester dat en zorg dat het geen schijnproces wordt.”

2 Leg kaders en een vaste grondprijs vast
Fons: “Voorafgaand hebben we als gemeente een vaste grondprijs bepaald. Die grondprijs moet precies kloppen, dus niet te laag (anders gooi je maatschappelijk kapitaal weg) en niet te hoog (anders reageren marktpartijen niet). Discussie over de prijs wil je voorkomen.” Gerard vult aan: “Als marktpartij moet je dan concurreren op kwaliteit, anders valt er voor de bewoners niets te kiezen. Zij moeten geen appels met peren gaan vergelijken. De gemeente en de omwonenden hebben daar vooraf duidelijke kaders voor opgesteld en vertaald in een visie. Deze visie diende als uitgangspunt voor onze verdere planvorming.”

Over De Geiserhof 

Op de oude Gamma locatie aan de Geiserlaan in Zeist komen 40 huurwoningen rond een hof. Dit zijn 18 sociale huurappartementen en 22 huurwoningen voor de middensector die door Van Wanrooij worden aangeboden. Het project is door omwonenden gekozen na een uitgekiend participatieproces. Het ontwerp is van Marlies Rohmer Architecture & Urbanism.

3 Bouwen op vertrouwen
Het klinkt simpel, maar alle partijen moeten zich volledig committeren aan het proces. Ieder aan zijn eigen deel maar vooral aan het totale plan. Fons: “Dat begint bij de gemeente. De gemeenteraad gaf akkoord op de visie en het ingeslagen proces. Daar is veel tijd in gestoken, maar het straalde ook vertrouwen uit. Richting omwonenden, de marktpartijen, maar ook richting de eigen organisatie. Als gemeente hebben we het proces volledig gefaciliteerd.” Camiel: “Van Wanrooij heeft goed op dat vertrouwen kunnen voortborduren. Dat was weer de basis voor onze onderlinge samenwerking.”

4 Geef mensen écht iets te kiezen
Meebeslissen is de hoogst denkbare vorm van participatie. Uit twintig inzendingen werden samen met omwonenden drie verschillende plannen gekozen die allemaal aan de uitgangspunten voldeden. Fons: “Een plan met een grondgebonden programma, een plan met torentjes in het groen en een plan met rechthoekige woonblokken. Zo was er echt iets te kiezen voor de buurt. Omwonenden konden met een stembiljet hun stem uitbrengen. Zo’n 250 mensen deden dat met succes.”

5 Maak een plan waar behoefte aan is
40% van de woningen is voor de sociale huur en 60% is bestemd voor de middenhuur. “In De Geiserhof geven we gehoor aan de lokale marktbehoefte: meer betaalbare sociale huurwoningen en meer kwalitatieve huurwoningen voor de middensector”, zegt Gerard. “Alles komt samen in één plan. Bijkomend voordeel is dat de woningen voor de middenhuur door Van Wanrooij in eigen beheer worden gehouden. Daardoor is er geen verkooprisico en gaat het ontwikkel- en realisatie proces nóg sneller.”

6 Pragmatisme zorgt voor snelheid
“Zorg dat alle partijen pragmatisch in het proces zitten”, tipt Camiel. “Dat kun je op voorhand niet voorspellen, maar je kunt er wel sturing aan geven. Door samenwerkingen aan te gaan met partijen die qua mentaliteit bij elkaar passen. Die hetzelfde in de wedstrijd zitten. Dan hou je de vaart erin. Als afnemer van de sociale huurwoningen hebben we ons heel pragmatisch opgesteld. We kopen een product waar de buurt voor gekozen heeft, waar standaard veel kwaliteit in zit en dat volledig voldoet aan onze eisen. Een extra wensenpakket neerleggen was overbodig.” Dat de corporatie dat goed inschatte, onderschrijft Gerard. “Ze stapten letterlijk in een rijdende trein. In no-time lag er een getekende turnkey koopovereenkomst. Ongekend.”

“Door de gemeente is vol ingezet op kwalitatief hoogwaardig wonen.”

Fons van den Heuvel,werkt bij Gemeente Zeist als Projectmanager

7 Afspraak is afspraak
In een participatieproces gebeurt veel. Heel veel. Allemaal aanleidingen om misschien toch een keer rechtsaf te slaan of een bepaald uitgangspunt links te laten liggen. “Maar dat is niet gebeurd”, zegt Fons. “Iedereen heeft zich volledig aan de afspraken gehouden. De gemeente, de omwonenden, Van Wanrooij en de corporatie.” Door je aan de afspraken te houden ontstaat er vertrouwen. Volgens Camiel resulteert dat in een pragmatische werkwijze van ‘niet lullen maar poetsen’. “Afspraak is afspraak. Dat vindt iedereen prettig.”

8 Communiceer duidelijk
Zorg continu voor heldere communicatie. Vanuit de gemeente, richting de omwonenden en met partijen onderling. “Dat kost misschien meer tijd en vraagt aandacht van alle deelnemers, maar het zorgt voor duidelijkheid”, adviseert Fons. “Daardoor heb je een veel betere sturing op het participatieproces. Leg uit waarom bepaalde keuzes zijn gemaakt, wat de uitgangspunten zijn, tot welk niveau mensen invloed hebben en geef inzicht in de voortgang.”

9 Vertaal de wensen van de buurt
Toon respect voor de wensen van omwonenden. Er komt immers een nieuwbouwproject in hun achtertuin. Gerard: “Zo komen er aan de achterzijde van de woningen geen dakkapellen om de privacy te waarborgen en komen er uit sociaal oogpunt geen blinde hoeken in het plan. In het hof komen speel- en zitplekken om elkaar te ontmoeten.” Omwonenden zien hun wensen terug in het ontwerp. Dat geeft rust. “Er kwamen vanuit de buurt nul bezwaren op het plan”, vult Fons aan.
“Dat is vrij uniek.”

“De Geiserhof is voor de buurt, van de buurt”

Gerard Klomp,werkt bij Van Wanrooij als Regiomanager

Het participatieproces in het kort

Q4 2017:
Omwonenden van het voormalige ‘Gammaterrein’ mogen meedenken over de uitgangspunten van de herontwikkeling. Een aantal hoofdlijnen en kaders staan dan al vast.

Q1 2018:
Een klankbordgroep van omwonenden en deskundigen werkt de uitgangspunten uit. In maart 2018 wordt de uitwerking door de gemeenteraad vastgesteld.

Q2 2018:
Een selectiecommissie, inclusief omwonenden, maakt een selectieleidraad: op basis van de leidraad kunnen ontwikkelaars een plan indienen.

Q3 2018:
Er komen 15 inzendingen binnen van ontwikkelaars. De commissie selecteert drie plannen, waaronder die van Van Wanrooij.

Q3 2018:
Omwonenden brengen hun stem uit. ‘De Geiserhof’ wordt met grote meerderheid gekozen.

Q3 2019:
Het plan ‘De Geiserhof’ wordt verder uitgewerkt en gepresenteerd aan de klankbordgroep.

Q2 2020:
De bouw gaat van start.